Una signora mi chiede se sia corretto il comportamento dell'amministratore del suo condominio che ha convocato una Riunione straordinaria per riferire all'Assemblea di lavori su tubature e pluviali eseguiti da un condomino, durante una ristrutturazione che egli aveva iniziato per affrontare il problema dell'umidità di risalita; il condomino ora chiede il rimborso al condominio, sottolineando di aver tenuto costantemente informato l'amministratore, dal quale, lascia intendere, ha ottenuto l'avallo alle suddette opere.
Per derimere la questione possiamo far riferimento ai seguenti articoli del Codice civile:
- art. 1117 p. 3 Sono parti comuni dell’edificio “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici, e fognari […] e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza […]”;
- art. 1134 “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
- Art. 1135 c. 2 “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
Se per i pluviali è pacifico che essi rientrino nella proprietà comune, come ampiamente ribadito dalla giurisprudenza (come nella sentenza di Cassazione n. 27154 del 2014, dove peraltro viene precisato che questo vale anche nel caso il terrazzo sia di proprietà esclusiva), per le tubature occorre preventivamente verificare che esse non rientrino nella previsione del novellato art. 1117 che recita “ovvero, in caso di impianti unitari*, fino al punto di utenza”, cioè al contatore. (*relativi all’unità)
Premesso ciò, consideriamo ora la questione della realizzazione dei lavori senza il preventivo consenso dell’Assemblea: mi pare che possano in merito configurarsi due situazioni diverse, l’intervento sulle tubature e quello sui pluviali; per entrambi la discriminante, affinché il condomino o l’amministratore che ha autorizzato la spesa possano chiederne il rimborso, è l’urgenza, cioè quegli “interventi che, secondo un comune metro di valutazione, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa [sentenze di Cassazione n. 6400/1984 e n. 4364/2001] o ove siano connessi alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, o in presenza per la necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità [sentenze di Cassazione n. 27519/2011 e n. 4330/2012]”.
Se da un lato la riparazione delle tubature che portano acqua ai piani superiori potrebbe rientrare in questa casistica, in particolare se ci focalizziamo sul dato di fatto di tubazioni sostituite per garantire l’afflusso di acqua, bene essenziale, ai piani superiori, un po’ meno se consideriamo che tale sostituzione è avvenuta nell’ambito di lavori per affrontare umidità di risalita e non la rottura delle tubazioni stesse; dall’altro lato quella dei pluviali appare una questione che più difficilmente può inquadrarsi in un’ottica di urgenza, dato che, per come mi ha descritto la situazione, essi sono rotti da lungo tempo.
Per concludere, come espresso nella sentenza di Cassazione 19 novembre 1996 n. 10144, nulla impedisce all’Assemblea di riconoscere all’amministratore (o al condomino, nel caso avesse agito senza il nulla osta dell’amministratore), anche se non rispetta l’obbligo imposto dal Codice civile e autorizza lavori non urgenti, il rimborso delle spese nei limiti in cui l’Assemblea stessa le ritenga giustificate o oggettivamente utili.
