Alessia Calabrese, sul periodico L'Amministratore Immobiliare (anno 26, n. 192), si domanda anche se il fatto che un condomino mandi, all’amministratore o ad un suo vicino, una lettera che Io esoneri da responsabilità per il caso di danni, è sufficiente per metterlo al riparo da eventuali conseguenze dannose. Cioè, può una missiva esonerare da responsabilità lo scrivente?
Analizziamo la questione avvalendoci di alcuni esempi.
A) Lettera esonero responsabilità danni e cartello “Attenti al cane”
E’ sufficiente l’apposizione di un simile cartello per esonerare da responsabilità chi lo appone? Secondo la Corte di Cassazione la risposta è negativa.
Con sentenza n. 17133 del 13 gennaio 2017, la Suprema Corte ha, infatti, affermato che in “tema di danni provocati da animali, il cartello all’ingresso della villetta non salva il proprietario dell’animale, atteso che egli deve comunque provvedere ad una adeguata custodia, così da evitare la possibilità di danni alle persone.
Nel caso trattato, la persona offesa indossando il casco e la divisa di portalettere, era giunto con la moto davanti al cancello aperto di casa dell’imputato e, sebbene invitato a non entrare e a fermarsi, aveva percorso il viale che conduceva alla villa con il braccio proteso in avanti per porgere una busta, ed era stato aggredito dal cane che era sfuggito alla presa della padrona.
B) Lettera di esonero responsabilità danni e infiltrazioni
Nessun effetto d’esonero da responsabilità danni può avere la lettera del condomino che, scrivendo all’amministratore o ai suoi vicini, ritiene di aver fatto quel che poteva in relazione a proprie responsabilità per infiltrazioni. Quanto meno, l’esonero non può essere considerato automatico.
Analizziamo alcuni casi concreti per chiarire questo aspetto di portata generale.
Scrivere all’amministratore per segnalare un pericolo e chiedere l’intervento, specificando che il fatto stesso di averlo segnalato equivale a liberarsi da responsabilità, non ha alcun senso.
Nell’ambito dei rapporti con I amministratore, questa lettera può far emergere una scarsa diligenza di quest'ultimo, ma dicerto non un esonero da una corresponsabilità per i danni che il condominio sarà poi tenuto a risarcire, ai sensi dell'art. 2051 c.c. (Responsabilità per danni da cose in custodia), ad un terzo ovvero ad altro condomino.
Questo perché i condòmini sono custodi dei beni e nei casi d’urgenza possono sempre intervenire di propria iniziativa (ex art. 1134 c.c.).
c) Lettera esonero responsabilità danni e appalto (eligendo e vigilando)
Se un condomino fa eseguire lavori nel suo appartamento, la responsabilità per i danni derivanti dall’impresa non è necessariamente ricadente solo su di essa.
Scrivere agli altri condomini, o semplicemente ai vicini, che per i danni risponde solamente la ditta, ha un valore se e solo questa è effettivamente divenuta l’unica custode del cantiere e se al committente non è rimproverabile d’aver scelto una ditta incompetente o di non avere sufficientemente vigilato su di essa.
Accertamenti, questi, che non possono essere esclusi da una semplice lettera di esonero da responsabilità.
