Alessia Calabrese, sul periodico L'Amministratore Immobiliare (anno 26, n. 192), tratta la questione delle responsabilità in caso di danni: in capo a chi e in quale misura?
Il condominio risponde dei danni cagionati dalle cose comuni. Come specificato dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 1674 del 29 gennaio 2015), questo non significa, però, che i condomini siano esenti da colpe: in quanto comproprietari, infatti, essi sono sempre responsabili. Più propriamente, essi rispondono con il loro patrimonio, ai sensi dell'art. 2055 c.c. in via solidale, del risarcimento dovuto al danneggiato. E questo sia ne caso in cui quest'ultimo sia un condomino, sia che ad essere danneggiato sia un terzo.
ll fatto che il condominio abbia un amministratore non varia la configurazione della responsabilità verso il danneggiato: al più, Ia nomina di un mandatario pone in capo ad esso delle responsabilità connesse alle attribuzioni riconosciutegli dalla legge.
L'amministratore, infatti, una volta assunto I'incarico, è tenuto ad eseguire una serie di adempimenti: compiti di tipo amministrativo-contabile (ad esempio, la riscossione contributi, il pagamento fornitori, ecc.), così come anche il dovere di conservare le parti comuni (art. 1130 n. 4 c.c.) e predisporre interventi di straordinaria manutenzione urgente; riassumendo, in capo all'amministratore si pone un c.d. obbligo di vigilanza sui beni condominiali.
D'altro canto, questo è un compito fondamentale per un amministratore di condominio. Se
non si è a conoscenza, infatti, dello stato di conservazione/manutenzione delle cose comuni, come si può decidere se e quando si debbano/possano disporre interventi su di essi?
L'amministratore assume, si, il ruolo di vigilanza sui beni comuni; questo, però, non significa che egli stesso divenga il diretto custode dei beni, ossia il primo responsabile, anche verso terzi, per quei casi di danni provocati da parti comuni.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 1674 del 29 gennaio, è chiarissima sul punto: «ll custode non può essere identificato [...] nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini».
ln altre parole, la Corte di Cassazione afferma che l'individuazione del condominio quale custode è, in realtà, una "finzione giuridica" che non elimina Ia responsabilità dei condòmini, che sono i veri titolari dei beni comuni. Ciò detto, come può ritenersi che un loro mandatario, cioè una persona che per loro conto pone in essere determinati atti, possa essere considerato custode?
Chiaramente, l'individuazione della figura del custode nelle persone dei condòmini, figuratamente nel condominio, ossia nell'insieme dei condòmini, non fa venire meno gli obblighi verso di essi del loro mandatario.
Tra gli obblighi suddetti vi sono appunto quelli di vigilanza e manutenzione dei beni comuni. Da ciò deriva che, dovendo I'amministratore vigilare sullo stato di conservazione delle cose comuni per eventualmente disporre quanto in suo potere, nell'eventualità che non vi provveda e ne derivi un danno, questo si configurerebbe come un mancato adempimento del proprio incarico, con conseguente responsabilità verso i condòmini a titolo di rivalsa per inadempimento contrattuale.
Potrebbe, ad esempio, accadere che l'amministratore non abbia predisposto l'intervento di sostituzione delle lampadine nelle scale condominiali; caso, questo, ben diverso dall'eventualità, invece, in cui questi non abbia fatto eseguire interventi di adeguamento dell'edificio alle misure antincendio: in questa circostanza, i poteri dell'amministratore potrebbero essere limitati al mero obbligo di convocazione dell'assemblea (eventualmente anche più volte ove la stessa non deliberi) per le decisioni sul caso.
Sulla base delle considerazioni soprasvulte, custode delle cose comuni è il condominio che, sì, può rivalersi sull'amministratore, ma nel caso in cui questi non abbia adempiuto ai doveri di vigilanza che gli derivano dalla legge.
Che poi questi sia effettivamente responsabile, è una valutazione che andrà effettuata di caso in caso.
